Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от

других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

П о л е з н о с т ь . Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или

производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность

объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство

окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.

Ф и к с и р о в а н н о е м е с т о п о л о ж е н и е в основном обуславливает уникальность

каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и

позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме

имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.

У н и к а л ь н о с т ь (н е п о в т о р и м о с т ь ). Каждый объект недвижимости обладает

определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов

недвижимости.

Д в у х к о м п о н е н т н о с т ь . Любой объект недвижимости, который включает улучшения,

состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и

различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом

измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную

экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными

товарами, в целом является достаточно сложным.

Н а т у р а л ь н а я ф о р м а н е п о т р е б л я е т с я , сохраняется в течение всего срока жизни.

Д о л г о в е ч н о с т ь . Если говорить о “чистой” земле (как части поверхности земной суши), то

теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь,

по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным

большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они

требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право

пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора

различных интересов в одной и той же недвижимости.

Ф у н д а м е н т а л ь н о с т ь . Недвижимость – это товар, который невозможно потерять,

похитить, сломать при обычных условиях.

Определение недвижимости как физического объекта имеет важное значение, но оно явно не

достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости, поэтому в практике различают

понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и

социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость

прав (рис. 1).

Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости: географическую;

экономическую; юридическую; социальную. Географическая концепция недвижимости отражает

физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры,

местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры. Экономическая

концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект

инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. На юридическом уровне недвижимость –

совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных

норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических,

психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Характеристика объекта недвижимости как физического объекта, а также объекта экономико-

правовых и социальных отношений включает в себя анализ его местоположения и внешней среды на

макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении.

Качество местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его

принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, получило название ситуса.

Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды по крайней

мере на пяти уровнях (рис. 2). На схеме они отмечены условными блоками, обозначающими ближайшие

окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для анализа и оценки

условий размещения недвижимого имущества. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее

окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.

Недвижимое имущество

Физический объект Объект экономических

отношений Объект правовых отношений

Объект общих социальных отношений (земля)

• место обитания людей всех поколений

• условие жизни людей

• невосполнимый природный ресурс

• источник благ

• пространственный базис размещения других объектов

• защищается на благо всех людей

• основа свободы и независимости

• престижность владения

• основа гордости и славы

• многофункциональное назначение

• условие формирования среднего слоя

общества

• местоположение

• площадь и границы

• объем

• размер (высота, длина,

ширина)

• форма

• ландшафт

• залежи ископаемых

• тип почвы

• физические

характеристики

• внешняя среда

• товар

• капитал в вещной

форме

• полезность

• доходность

• издержки содержания

• ликвидность

• финансовый актив

• стоимость

• цена

• налогообложение

• инвестирование

• спрос и предложение

• право собственности

• вещные права

- право пожизненного наследуемого

владения

- право постоянного пользования

- право хозяйственного ведения

- право оперативного управления

- траст

- право залога, аренды, застройки

- сервитуты

- право на земельный участок собст-

венника здания, расположенного на

нем

- специальное право «золотая акция»

на участие в управлении

предприятием

- иные права

Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Объект

недвижимости

Ближайшие

окрестности

Примыкающая

территория

Торговая

зона

Регион

1

2

3

4

5

Коммунальные

службы

Потребители

Парковка

Конкуренты

Связь

Государственные

организации

Вспомогательные

услуги

Финансовые

учреждения

Поставщики

Оптовые склады

Рис. 2. Ситус объекта недвижимости