Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных

причин, почему люди покупают недвижимость. В этой главе будет показано, как оценивать недвижимость,

приносящую доход.

Недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:

− денежные поступления от эксплуатации объекта недвижимости;

− доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что

стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как

ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Основные действующие здесь принципы – это принципы ожидания и замещения. В соответствии с

принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов,

которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе

капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна

единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать

составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Применительно к доходной

недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной

недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный

объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение

капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на

приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений

капитала.

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

1. Метод валовой ренты.

2. Метод прямой капитализации.

3. Метод дисконтирования денежных потоков.