Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию

физической среды. Каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в

Москве: сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и

экономических условиях.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным

признакам.

П о с п о с о б у с о в е р ш е н и я с д е л о к на рынке недвижимости выделяют следующие его

составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые

поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице

своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и

муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики

жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от

нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой

недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может

происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и

принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам

(например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.)

увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости

на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном

рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом

соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных

посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников.

Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По в и д у о б ъ е к т а (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий,

помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По г е о г р а ф и ч е с к о м у ф а к т о р у : каждый регион и район может представлять собой

отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные

условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По с т о и м о с т и : рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой

недвижимости.

По с т е п е н и г о т о в н о с т и к э к с п л у а т а ц и и : существующих объектов, незавершенного

строительства, нового строительства.

По ф о р м е с о б с т в е н н о с т и : государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По в и д у с д е л о к : купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По и с п о л ь з о в а н и ю (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых

помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного

назначения.

5.7.1 Рынок жилья

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества в России, а с

учетом жилых строений на садовых и дачных участках – около 30%. Объем инвестиций в жилищное

строительство составляет примерно четверть их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации

жилья занято около 13% работающего населения. Однако, миллионы семей и одиночек живут в

“коммуналках”, общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, проживают в ветхих и аварийных

домах, стоят в очереди на улучшение жилищных условий, живут стесненно – на площади 5м2 на человека.

Острый дефицит жилья – хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему

усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. В то же

время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет

государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное

строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне

доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения претендовать на

покупку жилья. Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье,

составляет 4-6% населения. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет

повышаться благосостояние граждан, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья делится на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Г о р о д с к о й ж и л о й ф о н д делится на несколько групп, учитывающих характер застройки:

жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки,

элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами,

влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье. Качество жилых помещений

характеризуется по 20-30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии,

планировку комнат, санузла, вид из окон и т. д.

Например, элитным жильем в Москве называют квартиры, расположенные в домах, которые

отвечают следующим требованиям. Они должны быть построены (или реконструированы) сравнительно

недавно (не более 15 лет назад). Расположены такие дома обычно в Центре, или в экологически чистом

районе, прилегающем к Центру, или даже в отдаленном районе (иногда за пределами МКАД), но при этом

обязательно должна быть возможность быстро добраться до Центра. Обязательно наличие в доме

консьержки или охраны, а в идеальном случае – охраны прилегающей территории. Работа служб,

отвечающих за техническое обслуживание и поддержание порядка в здании, должна осуществляться на

высоком уровне; желательно и наличие автономного тепло- и водоснабжения. Все большую роль играет

наличие гаража или охраняемого паркинга на территории или в непосредственной близости от здания (в

идеальном случае – это подземный гараж). Важный признак элитности жилья – отсутствие среди жильцов

лиц с низким социальным статусом. Последние могут попасть в квартиры высокого класса при

реконструкции здания. По существующим нормам прежние жильцы таких домов, отселенные на время

реконструкции, имеют право по ее окончании вселиться обратно. Приобретение жилья в таких домах имеет

определенные преимущества: юридическая чистота сделки, возможность изначально отделать свое жилище

по собственному вкусу, однородная социальная среда. Дома, отвечающие большинству вышеперечисленных

требований, разнообразны: кирпичные, монолитные, есть даже панельные. Квартиры в элитных домах могут

быть расположены на одном или двух уровнях. Этажность зданий тоже различна – 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26

этажей. При этом с удалением от Центра этажность возрастает. Так же различна по своему развитию

инфраструктура элитных домов: в них могут быть спорткомплекс, служба быта, бассейн, сауна, зимний сад.

Общая площадь квартиры 120-150 м2 и больше, при входе – холл 20 м2 с маленьким фонтанчиком и

аквариумом, два санузла, кухня-столовая 15 м2 , гостевая и хозяйская зоны в двух уровнях.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное

загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно

зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное

жилье зависит от месторасположения (расстояние и направление от города), наличия современных

коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы,

лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

5.7.2. Рынок коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий,

развитием рыночных отношений; он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций

невелико; преобладают сделки аренды. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и

резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Величина арендной ставки объектов коммерческой недвижимости зависит от:

− типа и месторасположения объекта;

− наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей,

− инфраструктуры;

− др.

Этот рынок подразделяется на два сегмента, которые дифференцируются по функциональному

назначению: рынок офисов и рынок торговых помещений.

Р ы н о к о ф и с о в в крупных городах образует второй (после жилья) по размеру сегмент рынка

недвижимости. Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как

свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских

структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования. На рынке офисов сформировались три

основных сектора:

1. Престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных

помещений. Они расположены в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и

вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с

западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи, заканчивая

системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в

образцовом состоянии, имеется собственная служба управления, обслуживания и безопасности, охраняемая

автостоянка. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские

предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

2. Офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в

расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера, гостиницах. Арендные ставки

здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который

постоянно растет.

3. Помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных

предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения

без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие. Неприспособленные

помещения, расположенные вне транспортных развязок.

Центры городов являются оптимальным местоположением для офисов, но транспортные

перегрузки и отсутствие парковок уменьшает общую доступность. Расположение офисов в местах

центральной зоны, которую также используют магазины, позволяет интенсивнее использовать землю,

потому что торговые площади выше третьего этажа почти не посещаются. Офисы в какой-то степени

увеличивают оборот розничной торговли за счет потребления ее услуг.

В последнее время появилась тенденция разделения местоположения высшего управления

компаний и общего административного управления, бухгалтерии, текущего управления. При этом высшее

управление, которому необходимы контакты с окружающей деловой средой, располагается в головных

офисах в центре, а менеджеры среднего и низшего звена перемещается в пригороды.

Деятельность, для которой используются офисы, обслуживает все сферы экономики, поэтому

спрос на эту деятельность прямо зависит от уровня общей экономической активности.

Арендная стоимость т о р г о в о й н е д в и ж и м о с т и в значительной мере будет определяться

степенью эластичности предложения и товарооборотом.

Товары особого ассортимента (престижные товары) и специализированные товары обычно имеют

высокую эластичность по доходу и приобретаются нечасто. Поэтому покупатели готовы понести

транспортные издержки для поиска и сопоставления подходящих вариантов. Для магазинов, торгующих

таким ассортиментом, на первый план выходит общая доступность из возможно большего числа районов.

Поэтому эти магазины готовы платить высокую арендную стоимость за местоположение в центральном

деловом районе.

Товары повседневного спроса покупаются часто, поэтому магазины повседневного ассортимента

оптимизируют свое местоположение вблизи жилья или мест приложения труда. Как правило, такие

магазины готовы платить максимальную арендную стоимость вблизи остановок городского транспорта,

особенно метрополитена и электропоездов. При этом характерным является создание в пригородах крупных

торговых центров, где помимо самой торговой функции присутствуют и дополняющие – банки, почта,

страховые компании, рестораны, дискотеки и т. д.

Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля-

продажа торговых помещений, за пределами центра – аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и

на окраине различаются в несколько раз. Как показывает практика, в Москве, например, ставки арендной

платы становятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товары для

населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначала берут торговое

предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его.

Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с

автомашин или из контейнеров.

5.7.3 Рынок промышленной недвижимости

По своей сути промышленная недвижимость – это место для производства или складирования

товаров. В зависимости от характера продукции, организации производства и выполняемых функций, к

промышленной недвижимости могут предъявляться различные требования, например, по высоте этажа,

нагрузкам на перекрытия, температурно-влажностному режиму, возможности погрузо-разгрузочных работ,

транспортной доступности и т. д. Арендная стоимость будет зависеть от способности недвижимости

максимизировать прибыль для потенциальных арендаторов. Тенденции арендной стоимости, как правило,

носят выраженный циклический характер, коррелирующий с цикличностью изменения общей

экономической активности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как

имущественных комплексов не получила широкого распространения. Инвестиции в промышленную

недвижимость более рискованны по сравнению с коммерческой недвижимостью, так как промышленная

недвижимость более уязвима к колебаниям экономики.

Расположение в городской зоне будет зависеть от характера деятельности, масштабов рынка и

стадии развития фирмы. Фирмы с небольшим локализованным рынком (типографии, небольшие ремонтно-

строительные) могут предпочесть расположение в непосредственной близости от своего рынка. Крупные

фирмы предпочитают располагаться на краю городской зоны по причинам близости к транспортным

магистралям и возможности использовать большие площади.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских

помещений. Он дифференцируется по и типу и оборудованию:

− складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими

средствами, отоплением и другими удобствами;

− современные оборудованные ангары;

− подвальные и полуподвальные помещения;

− первые этажи различных зданий;

− переоборудованные бомбоубежища;

− другие помещения.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских

помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от

степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов.

Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Увеличение потребности на складские объекты по

мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на

складские помещения.

5.7.4 Рынок земельных участков (сельскохозяйственная

недвижимость)

Под сельскохозяйственной недвижимостью следует понимать землю с существующими

улучшениями, предназначенную для производства сельскохозяйственной продукции. На сложившемся

рынке предложение сельскохозяйственной недвижимости неэластично, поэтому арендная стоимость будет

определяться спросом, который, в свою очередь, будет зависеть от продуктивности земли, издержек

производства и цен на конечную продукцию. Спрос и цена реализуемых участков также зависит от

назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от

города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке

недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции

с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных

предприятий. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки

происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и

действующего механизма земельных отношений.

Характеризуя земельный рынок Российской Федерации, необходимо отметить следующее.

Несмотря на то, что в соответствии с Законом “О земельной реформе” частная собственность на землю была

разрешена еще в 1990 году, дальше декларирования возможности частного землевладения дело не пошло.

Принятый в апреле 1991 года Земельный кодекс РСФСР существенно ограничивал круг потенциальных

собственников и их права. Не отработаны были и механизмы приватизации. Государство тогда и сейчас по-

прежнему остается главным землевладельцем и сохраняет все свои контрольные функции.