На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные структуры,

способствующие повышению эффективности его оборота, а также вступающие в экономические связи в

процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Участниками отношений на

рынке недвижимости являются:

− Российская Федерация;

− субъекты Российской Федерации;

− муниципальные образования;

− юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

− физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в

четыре группы:

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные

физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной

властью);

2. Покупатели и покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или

привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические

лица, органы государственного управления);

3. Профессиональные участники (обслуживающие) – инфраструктурные организации,

организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами (агентства

оценщиков, риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, некоммерческие

организации, др.);

4. Государственные органы и организации (бюро технической инвентаризации (БТИ),

комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции,

органы Госкомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет по строительной, архитектурной и

жилищной политике, учреждения Минюста РФ, др.) выполняют регулирующие функции, которые могут

выражаться в различных формах, в том числе:

− законодательное установление правил и ограничений;

− учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

− распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление

их в собственность, аренду или пользование;

− контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

− стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

− инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог,

учреждений здравоохранения, образования, культуры и т. п., энергетику); государство по-прежнему

остается основным инвестором на рынке недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) появились недавно и существуют в относительно

небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно

длительный срок окупаемости. Они строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты

недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги. Если строительная

фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать

недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг посредника, т. е. примерно на 8% и выше. Сегодня

ситуация на рынке меняется: агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не

покупатель, а строительная фирма. Отказываясь от части прибыли, строительная организация получает

определенные выгоды: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных

средств, появляется возможность быстро начать новое строительство. Продавец-посредник может помочь

строительной организации определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная

консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 10-15%, чем это предполагалось

первоначально.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции:

− консультантов по сделкам с недвижимостью;

− брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.

В последнее время агентства недвижимости расширяют интересы своей деятельности на рынке и

вместо простого посредника становятся ведущим профессиональным участником рынка недвижимости,

предлагающим целый комплекс услуг на рынке. Часть наиболее удачных и профессиональных агентств

недвижимости становятся риэлтерами (риэлтерскими фирмами).

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке

недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта

деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои

услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или

покупателям недвижимости. Чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится

работать с такой риэлтерской фирмой.

Функции риэлтерских фирм:

− посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости;

− операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах;

− услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости

− услуги по рассрочке покупки недвижимости;

− долевое участие в строительстве жилья

− обмены с доплатой;

− др.

Согласно статье 17 Федерального закона от 25 сентября 1998 года № 158-ФЗ “О лицензировании

отдельных видов деятельности” риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Лицензирование риэлтерской деятельности осуществляют органы исполнительной власти субъектов

Российской Федерации, которые определяются полномочными органами государственной власти субъектов

Российской Федерации. Для получения лицензии физическое или юридическое лицо должно представить

сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность, знаний и опыта работы в

этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества.

Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима еще гарантия

банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке.

Лицензия является своего рода гарантией профессионализма и добросовестного отношения фирмы к своим

обязанностям.

Оценщики. Профессия оценщика была введена 27 ноября 1996 года Приложением к

постановлению Министерства труда и социального развития РФ, которое определило его должностные

обязанности, уровень знаний и требования к квалификации.

Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью.

Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

− оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

− оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

− оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и

ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

− оценка инвестиционного проекта;

− оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в

качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

− оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах;

− др.

Правовая основа деятельности оценщика определена в Федеральном законе РФ “Об оценочной

деятельности в РФ” от 6 августа 1998 г. № 135-ФЗ. Институт оценки недвижимости в России развивается по

следующим направлениям:

1. Государственные структуры.

В странах с развитой рыночной экономикой существует государственная служба оценки

недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и

определением стоимости недвижимости занимается БТИ. Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам,

так как не учитывает уровень инфляции.

2. Общественные организации оценщиков.

В настоящее время в России существуют три общественные организации оценщиков, каждая из

которых претендует на роль лидера в сфере подготовки и обучения специалистов.

Российское общество оценщиков (РОО) – профессиональная общественная организация,

объединяющая специалистов в области оценки недвижимости и бизнеса, инвестиционных проектов,

промышленной и интеллектуальной собственности; функционирует как независимая, находящаяся на

самообеспечении некоммерческая структура. Цель деятельности РОО: способствовать становлению

профессии оценщика на отечественном рынке недвижимости, разработке единых стандартов к

профессиональной практике оценки. Основные задачи РОО: методическая и информационная поддержка

своих членов по вопросам оценки; обеспечение высокого качества услуг, предоставляемых своими членами;

постоянное повышение их квалификации; стажировка российских оценщиков в зарубежных оценочных

фирмах. Членом РОО может быть любой гражданин, согласный с Уставом РОО и регулярно уплачивающий

членские взносы.

Институт независимых оценщиков пользуется поддержкой Мирового банка, принимает в свои

ряды только лиц, окончивших семинар по оценке недвижимости Института экономического развития

Мирового банка. Регулярно организует обучение своих членов и снабжает их методической литературой.

Лига независимых экспертов принимает в свои ряды юридических и физических лиц; здесь

существует коллективная ответственность за результаты оценки, имеется страхование риска

профессиональной деятельности. Лига проводит семинары по обучению оценщиков, трудоустраивает

слушателей своих семинаров в подразделениях организации или в своих региональных отделениях.

3. Фирмы, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Девелопер – это профессиональный предприниматель-застройщик. В общем понимании

девелопер это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на

земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию

получила название девелопмент.

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы

окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от

реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного

проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; определение

условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение

инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача

созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта,

возврат финансовых ресурсов. Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он

отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат кредитных ресурсов,

несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, перед подрядчиками за

финансирование, перед потребителями за своевременность и качество создаваемой недвижимости.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью

банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах,

ипотечное кредитование.

Инвесторы. Прежде всего, следует отметить, что методы инвестирования на рынке

недвижимости по своей форме могут быть прямыми и косвенными.

Покупка недвижимости на аукционных и тендерных торгах, в соответствии с частным договором

– эти и подобные методы инвестирования относятся к прямым.

К косвенным методам инвестирования на рынке недвижимости относят покупку ценных бумаг

компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, а также ценных бумаг пенсионных и

страховых фондов, активы которых также составляет инвестиционная недвижимость.

На современных рынках недвижимости инвестиции осуществляются различными участниками, к

числу которых можно отнести крупные строительные компании, промышленные и коммерческие компании,

органы государственной власти и местного управления. Однако общей тенденцией национальных рынков

стран с развитой экономикой является безусловное преобладание двух типов инвесторов – компаний

недвижимости и финансовых институтов. Лидирующее положение этими инвесторами достигнуто за счет

большой концентрации капитала. К финансовым институтам относят небанковские структуры, в первую

очередь страховые компании и пенсионные фонды, которые в силу своей основной деятельности

аккумулируют капитал. Страховые компании, как и банки, в первую очередь, должны заботиться об

обеспеченности своих финансов, что равнозначно обеспеченности своих инвестиций. Поэтому

недвижимость с ее структурой дохода является достаточно привлекательным активом в портфеле страховых

компаний, в том числе и как обеспечение защиты от инфляции. При этом низкая ликвидность становится

относительно не важной характеристикой, потому что срочная продажа недвижимости может потребоваться

только в каких-то катастрофических случаях. Пенсионные фонды в соответствии с долгосрочной

структурой обязательств выбирают долгосрочные растущие инвестиции с предопределенными денежными

потоками.

Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативными инвестициями на

фондовом рынке, имеет следующие отличительные характеристики:

− н е д е л и м о с т ь : прямые инвестиции в интересы недвижимости в большинстве случаев

неделимы и имеют высокую стоимость; это делает рынок инвестиций в недвижимость недоступным для

частных инвесторов, а инвестиции – затруднительными без привлечения заемного капитала, доступность

которого неравнозначна для различных инвесторов;

− н е э л а с т и ч н о с т ь п р е д л о ж е н и я : запас физической недвижимости в краткосрочной

перспективе неэластичен; в силу этого, рынок инвестиций не может адекватно среагировать на изменение

спроса изменением предложения;

− н е в ы с о к а я л и к в и д н о с т ь : продажа и покупка объекта занимает много времени и

средств;

− относительно более в ы с о к а я н а д е ж н о с т ь и э ф ф е к т и в н о с т ь в л о ж е н и й ,

обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

− о с о б ы е п р о б л е м ы у п р а в л е н и я : инвестиции в недвижимость, с характерными

экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления.

Только качественное управление, которое требует времени, работы или денег, может обеспечить инвестора

надлежащим уровнем дохода; если же на инвестора ложатся еще и проблемы ремонта, незнакомые

участникам фондового рынка, то становится понятным необходимость учета риска управления

инвестициями в недвижимость;

− о с о б ы е р и с к и , которые присущи недвижимости, как объекту инвестиции, в общем

случае включают: риск физического повреждения в результате воздействия природных и техногенных

факторов; риск обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости;

финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; экономический риск

функционального износа;

− б е с с р о ч н о с т ь : инвестор интереса полного права владеет частью того, что всегда есть и

будет – не изнашивающейся землей и зданиями, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда

будет существенным для потребностей экономики;

− н е о б х о д и м о с т ь д о к а з а т е л ь с т в а п р а в н а п р и о б р е т е н н ы й о б ъ е к т

путем государственной регистрации сделок;

− в о з м о ж н о с т ь с о з д а н и я н о в ы х и н т е р е с о в : в одном и том же объекте

недвижимости можно создавать различные инвестиционные интересы, тем самым удовлетворяя

инвестиционные предпочтения различных участников рынка;

− др.